Длинные деньги на квадратные метры

Кредиты на покупку жилья становятся доступнее. Однако больший спрос на недвижимость будет в первую очередь стимулировать рост цен.

На минувшей неделе Верховная Рада одобрила новый Жилищный кодекс, пришедший на смену Кодексу в редакции 1983 года. Он стал единственным законопроектом из предложенного правительством пакета по стимулированию жилищного строительства, принятым до летнего перерыва в заседаниях Рады. Поскольку действие принятого еще при социализме Жилищного кодекса называлось экспертами одной из причин высоких рисков при строительстве и кредитовании, ожидается, что новая редакция их уменьшит - в силу адаптации к условиям рыночной экономики.

Кроме этого, в минувший понедельник в клубе Кабинета Министров с участием представителей правительства и специализированного Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) был проведен брифинг, посвященный вопросам ипотеки, которая является одной из возможностей сделать жилье доступным для большинства населения. С весны правительство реализует программу обновления жилищного фонда под названием "Территория качественной жизни". Для ее реализации создана рабочая группа под руководством премьера Юлии Тимошенко, призванная сформировать концепцию работы будущего ипотечного рынка в Украине. Идеология была определена сразу: жилья должно строиться много, а кредиты на его покупку - выдаваться преимущественно в гривне.

Государство идет

Еще в прошлом году украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА) и американские эксперты разработали модель работы системы, которая позволит обеспечить жилищные кредиты на 20-30 лет многим желающим при ставке 6-8% годовых. Исследовали опыт разных стран, и для Украины выбрали модель, подобную той, которая работает в США, Малайзии и Казахстане, - через запуск Государственного ипотечного учреждения. Осенью такое учреждение начнет работать и в Украине. Созданное еще минувшей осенью, оно до сих пор решало только организационные и технические вопросы своего существования.

Суть схемы проста. Банки и кредитные союзы выдают гражданам займы на приобретение готового жилья. А помимо них еще существуют так называемые "денежные мешки" - страховые компании, пенсионные и инвестиционные фонды. Средств у них обычно много (причем они остаются в распоряжении компаний на долгие годы), и главный вопрос, возникающий у управляющих этими "мешками": как надолго, надежно и выгодно вложить имеющееся? Ответ на него и предлагает ГИУ.

Это учреждение становится чем-то вроде посредника между двумя группами кредиторов, одну из которых (тех, кто выдает займы) условно называют первичными кредиторами, а другую ("денежные мешки") - вторичными. ГИУ берет в долг под низкий процент у вторичных кредиторов, и перепродает под несколько более высокую ставку первичным. Но с условием: лишь в гривне и под обеспечение выданных жилищных кредитов (эти займы еще называют ипотечными, если залогом по ним служит само жилье). Такая схема называется двухуровневой системой работы ипотечного рынка.

Правительство уже внесло на рассмотрение парламента пакет законопроектов, которые помогут упорядочить работу ипотечного рынка. Например, будут прописаны понятия закладной, ипотечных облигаций и другие технические моменты, без которых невозможна работа двухуровневой системы ипотечного кредитования. В этот пакет входят также шесть законопроектов, которые существенно облегчат начало строительства жилья. "Получить землю - это еще не все, - описала суть изменений директор департамента финансовой политики и управления госдолгом Министерства финансов Галина Пахачук. - Разрешения на строительство получались иногда год-полтора и, по оценкам строителей, расходы на них составляли 20-30% стоимости жилья. С принятием законов будет построена система по принципу "единого окна" - вместе с участком с аукциона будет продаваться весь пакет разрешений".

Кредиты "от ГИУ" будут выдаваться в гривне на срок от трех до тридцати лет. "Дополнительные сборы и комиссии в нашем случае будут исключены", - пообещал первый замглавы ГИУ Сергей Святко. Помимо оплаты кредита клиент будет ежегодно платить лишь за страхование жизни и имущества. Рекомендованные условия предполагают, что размер кредита будет колебаться в пределах 25-450 тыс. гривен. Первоначальный взнос заемщика - от 10% стоимости покупаемого им жилья.

Со слов Святко, вероятно, погашаться такой кредит будет одним из двух способов: либо одинаковыми (аннуитетными) платежами весь срок возврата, что подразумевает постепенное увеличение суммы возвращаемого тела кредита и уменьшение процентов, либо одинаковой будет только сумма возвращаемого долга, а проценты станут начислять на остаток. Второй метод гораздо экономнее для клиента: при нем стоимость жилья за 30 лет при кредите в 6% годовых возрастет всего лишь в 1,9 раза, тогда как при аннуитетных платежах - в 2,16.

Не надо горячиться

Чувствуется, что разработчики схемы спешат. И объяснить эту торопливость можно не только публичными обещаниями новой власти сделать жилье доступным, но и необходимостью перевода рынка недвижимости на ценообразование в национальной валюте. Сегодня он завязан на доллары, а это означает, что граждане, получающие доходы в гривне, подвержены валютному риску. Сделать революцию на рынке пока не поздно, ведь объем выданных ипотечных кредитов составляет в Украине всего 0,5% ВВП, тогда как в Великобритании и США - свыше 50, в континентальных странах Евросоюза - около 40, и в России - 2%. Объем обеспеченных ипотекой кредитов в Украине составляет примерно 4,5 млрд гривен, что равно лишь 4% общего кредитного портфеля банков. А ведь, по данным риэлтеров, в настоящее время спрос на рынке недвижимости только в Киеве превышает миллиард долларов. По данным председателя правления ГИУ Василия Костицкого, потенциальная емкость рынка ипотечного кредитования в Украине составляет семь миллиардов долларов, около 70% которого сосредоточено в Киеве.

Еще одно возможное объяснение спешки - стремление подогреть сбавляющую обороты украинскую экономику через стимулирование строительства в стране, ведь одно рабочее место в строительном секторе создает около семи мест в смежных отраслях. По статистике, в улучшении жилищных условий нуждаются свыше 17 миллионов украинцев, при этом более полутора миллиона семей стоят в очереди. Однако если в 1990 году в Украине сдавалось в эксплуатацию 17 млн кв. метров жилья, то в 2004 - лишь 7,6 млн. А значит, есть резерв роста, и вбрасывая в экономику инвестиции через механизм ипотеки, можно стимулировать рост строительства, прежде всего - в провинции. "Первые наши выкупы стандартных кредитов, которые мы доведем до рынка, будут начинаться с регионов, а не крупных центров", - пообещал Сергей Святко.

Однако все же главная проблема - не в этом. В Украине "денежные мешки", скорее, напоминают "мешочки", поскольку уровень финансового посредничества низок (а именно: объем банковских депозитов и страховых платежей не превышает трети валового продукта). Прочие сегменты финансового рынка средств аккумулировали еще меньше. Кроме того, больше чем на год-полтора доверять кому-либо свои сбережения украинцы не склонны.

Чтобы стимулировать финансовых посредников, рабочая группа решила обойтись методом кнута и пряника. Кнутом станет то, что страховые компании заставят вкладывать не менее 20% технических резервов в бумаги ГИУ. (Сегодня вложения в так называемые безрисковые облигации им лишь советуют, но, по словам Галины Пахачук, вместо рекомендованной эта норма станет обязательной.) По приблизительной оценке, это будет сумма порядка 1,1 млрд гривен. Ну а пряником станет банальное нарушение классической схемы. Правительство решило по старинке накачивать ГИУ ресурсами под госгарантии, то есть само ипотечное учреждение станет самостоятельным крупным заемщиком. ГИУ будет брать средства у международных финансовых учреждений ранга ЕБРР и Всемирного банка, а также решится на выход на внешние рынки частных заимствований.

Правительство предложило Верховной Раде дать государственную гарантию учреждению (уставный фонд которого, между прочим, составляет лишь 20 млн грн) на 10 млрд грн, из которых на нынешний год - 700 млн (впоследствии сумма уменьшилась до 400-500 млн). Если парламент даст "добро", то уже осенью этого года ГИУ предложит зарубежным инвесторам эталонный заем порядка 100 млн долларов. Ставка привлечения, по прогнозам г-жи Пахачук, составит шестимесячный LIBOR + 2,7 п.п. в инвалюте. Сегодня это порядка 6% годовых, но ставки на международном рынке умеренно растут.

Активное развитие второго уровня ипотеки, после которого произойдет новый виток удешевления кредитов, ожидается не ранее второй половины 2006 года. По словам Василия Костицкого, на начальном этапе его учреждение осуществит пять пилотных проектов по рефинансированию ипотечных кредитов коммерческих банков на сумму 2 млн гривен каждый. "Наблюдательный совет ГИУ рекомендовал мне осуществлять эти проекты с первой двадцаткой банков, однако предварительные переговоры показали, что крупнейшим банкам страны такие суммы рефинансирования малоинтересны. Вероятнее всего мы будем работать со средними банками", - сказал г-н Костицкий.

Ипотека стала доступнее, но остается дорогой

Впрочем, украинские банки идут навстречу клиентам, не дожидаясь выхода на рынок госучреждения. Среди новаций украинской ипотеки - кредитование без первоначального взноса, увеличение сроков выдачи кредитов, использование ипотечных сертификатов и облигаций, а также снижение кредитных ставок - как в гривне, так и в валюте. С новыми условиями ипотечного кредитования на рынок вышли почти все ипотечные лидеры. Предложенные ими процентные ставки колеблются на уровне 9,5-14% годовых в валюте и 12-20% - в гривне, а сроки кредитования уже нередко превышают два десятка лет.

Тенденцией года может также стать возможное увеличение объемов кредитования в гривне, ведь сегодня банки до 90% ипотечных займов выдают в валюте. По прогнозам начальника отдела выпуска финансовых инструментов Укрсоцбанка Эрика Наймана, до конца года (с учетом продления сроков кредитования до 20 лет) объем кредитов, выданных в нацвалюте, увеличится, хотя ставки в целом вряд ли преодолеют рубеж 15% годовых. Ожидается, что новые программы, предложенные ипотечными лидерами, в сочетании с увеличением роли государства могут уже в этом году удвоить рынок ипотечного кредитования.

Однако изменения пока не столь разительны. Ипотечное кредитование по-прежнему остается не в меру дорогостоящим и потому малодоступным для большинства населения. Несмотря на огромный процент нуждающихся в решении жилищного вопроса, в месяц, по данным Минюста, выдается всего 6,5-7 тыс. кредитов, а по программам молодежного жилищного кредитования - и того меньше: лишь около 3 тыс. кредитов в год.

По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, если соблюдать все правила и быть честным при оформлении ссуды, взять кредит на покупку жилья способны только 7% населения Украины. Во-первых, стоимость квадратного метра жилья в Украине (которая в крупных городах постепенно приближается к тысяче долларов за кв. м) значительно превышает размер среднемесячной зарплаты граждан (даже неофициальной). Во-вторых, банки достаточно строги к своим клиентам, и на кредитование соглашаются только если сумма ежемесячного дохода клиента вдвое превышает размер ежемесячного платежа по погашению кредита. Как показывает практика, заемщиком банка становятся в основном граждане с постоянным и легальным доходом от 300 долларов.

Но даже крайне скудный процент граждан, сумевших взять кредит "на хатынку", сложно назвать счастливым. Весьма высокие процентные ставки и дополнительные расходы обычно делают жилье (в котором еще надо проводить дорогостоящие отделочные работы) дороже, как минимум, вдвое. Наиболее популярными "нагрузками" для заемщика являются как одноразовые, так и ежемесячные комиссионные (за расчетно-кассовое обслуживание, оформление кредитного дела, открытие ссудного счета и пр.), ежегодное страхование жилья, жизни или здоровья, а в некоторых случаях - и титула (вероятности признания сделки купли-продажи недействительной). К этому еще стоит добавить расходы на нотариальное оформление договора купли-продажи и залога, уплату налогов, услуги банковского оценщика и брокера. Почти во всех банках существует также штраф за досрочное погашение задолженности в первый и второй год пользования кредитом (порядка 1% от досрочно погашенной суммы кредита в первый год и 0,2% - во второй).

Несмотря на это, кредиты физическим лицам до последнего времени ежегодно удваивались. Темпы роста впечатляют и в этом году. По данным НБУ, за первое полугодие 2005 года объем кредитов населению вырос на 34% (причем кредиты в инвалюте - почти в полтора раза) против 23% в целом по экономике. Банкиры не нарадуются этой тенденции. Дело в том, что уровень невозврата кредитов по "физикам" составляет доли процента против 3-4% в целом по экономике. Кроме того, на кредиты в основном претендует молодежь, которая меньше подвержена риску потери трудоспособности.

Подходят к концу на рынке ипотеки и средневековые отношения. Уже скоро появится возможность рефинансирования взятого ипотечного кредита в другом финансовом учреждении. Рефинансирование дает возможность получить новый кредит по более низким процентными ставками, а также может увеличить срок кредита и изменить его валюту. "На Западе давно считается нормальным перевод ипотечного кредита в другой банк на более выгодных условиях с периодичностью в 3-5 лет - ведь всегда можно перекредитоваться дешевле через некоторое время", - отмечает специалист "Райффайзен банка Украина" Маргарита Дробот. Однако в Украине такую услугу пока предлагают считанные банки.

Дорогу - молодым

Портрет заемщика под квартиру изменяется. Еще несколько лет назад клиентами банков были те, кто уже почти накопил нужную сумму или мог за год-другой заработать на квартиру в столице. Соответственно, дороговизна и рискованность делали процедуру ипотечного кредитования востребованной в основном только среди граждан с высокими доходами, а также тех, кто улучшает жилищные условия за счет продажи уже имеющегося жилья и нуждается в небольшой сумме кредита. Сегодня изменились ожидания населения. Украинцы переступили своеобразный кредитный Рубикон: лучше жить в долг, чем ждать, пока накопленные сбережения обесценятся. Кроме того, с ростом благосостояния населения в крупных городах Украины доля потенциальных собственников жилья постепенно увеличивается.

До последнего времени у молодежи, отягощенной расходами на собственное образование, воспитание детей и покупку мебели и бытовой техники, оптимальным путем сокращения расходов на ипотечное кредитование было оформление частичной компенсации в Государственном фонде содействия молодежному жилищному строительству, предусмотренной для граждан до 35 лет. В этом году фонд собирается увеличить выдачу кредитов в пять раз и обеспечить жильем уже около 14 тыс. молодых семей. Размер предоставляемой фондом компенсации являет собой учетную ставку НБУ на день заключения кредитного договора. По сравнению с общерыночной ставкой ипотечных кредитов в инвалюте с учетом компенсации размер процента за ипотечный кредит может составить очень выгодные 3-5% годовых. К тому же недавно фондом было запрещено работающим с ним банкам устанавливать дополнительные комиссии при кредитовании покупки жилья. (Следует помнить, что максимальный размер кредита, по которому может предоставляться частичная компенсация, определяется фондом путем умножения нормативной площади - 21 кв. м общей площади на одного члена семьи и дополнительно 20 кв. м на человека - на расчетную стоимость одного квадратного метра жилья, равной средней стоимости строительства одного квадратного метра, определенной Госстроем на день заключения кредитного договора.)

Однако незначительность ресурсов этого фонда (объем кредитования в 2004 году составил 154 млн гривен) и непрозрачность его работы делают шансы на оптимизацию расходов для непосвященных мизерными. Чтобы получить такую выгодную компенсацию, заемщику нужно будет отстоять очередь, работать с аккредитованными фондом агентствами, а позднее согласиться на задержку (более двух месяцев) с перечислением компенсации на свой счет.

Есть у системы молодежного кредитования и другие "подводные камни". Один из них - несовпадение времени получения разрешения на компенсацию и заключения кредитного договора. То есть сначала заемщик заключает с банком кредитный договор, а только потом получает (или не получает) разрешение на компенсацию. Естественно, возможен вариант, когда заемщик оказывается с кредитным договором "на руках", но без желанной компенсации.

Помимо фонда особые условия кредитования предлагает и банк "Аркада", который был пионером в области выдачи кредитов под строительство жилья на долгосрочный период и смог на законодательном уровне закрепить эксперимент по ипотечному финансированию жилья совместно с "Киевгорстроем". Банк кредитует на срок до 30 лет исключительно в гривне под покупку новостроек, предлагая процентную ставку, привязанную к индексу инфляции (расчетная единица ОдИн). Механизм расчетов прост: до сдачи дома в эксплуатацию (обычно 1-2 года) клиент выплачивает только проценты по кредиту. После поселения он переходит на общий режим уплаты (погашение "тела" кредита и процентов). Расчеты с банком происходят ежеквартально, а не ежемесячно, как во многих других банках.

Однако работать с банком выгодно в случае продолжительной дефляции, чего с 2002 года в Украине не наблюдается. При высоком, как в этом году, уровне инфляции схема "Аркады" значительно уступает программам других банков, кредитующих под более низкие проценты (в июне фактический процент банка по 30-летнему кредиту достиг 21% годовых). По этой причине банк постепенно утрачивает свои позиции среди крупнейших ипотечных операторов.

Ипотека буксует на новостройке

В последнее время на ипотечном рынке активизировалось использование ценных бумаг и их аналогов. Этому способствовало принятие в 2003 году Закона "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечными сертификатами", узаконившего условия обращения ипотечных ценных бумаг. В частности, ряд банков предложил клиентам возможность оформления ипотечных сертификатов на сумму предполагаемого кредита. Этой бумагой банк до осуществления сделки фактически гарантирует выплату денег продавцу жилья. Имея такой сертификат, клиент может в течение двух месяцев подыскивать наиболее приемлемый вариант квартиры или дома и оформлять сделку. Когда же все документы готовы, банк и клиент подписывают окончательный договор кредитования, и продавец жилья получает реальные деньги.

Помимо ипотечного сертификата, на рынке предлагаются также ипотечные облигации, которые выдаются покупателям квартир застройщиками. Постепенно или сразу выкупив у застройщика необходимое количество квадратных метров, будущий новосел предъявляет облигацию к погашению после сдачи дома в эксплуатацию. Эта схема нашла свое применение в Укрсоцбанке, готовится к ее реализации и банк "Аваль".

Ипотечные облигации позволяют минимизировать налогообложение застройщиков. Однако долговые бумаги могут быть выгодны и для клиента, поскольку способствуют удешевлению стоимости квартиры. Правда, частичная компенсация процентной ставки через Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству при работе через облигации не производится. Но, по словам заместителя начальника отдела кредитования центра индивидуального бизнеса Укрсоцбанка Татьяны Конноровой, это - дело времени. "Если такая схема приживется, законодательная инициатива по внесению схемы с облигациями в порядок государственной компенсации будет неизбежна", - отмечает она. Впрочем, юристы предупреждают о возможных злоупотреблениях застройщиков при применении "облигационной схемы" - теоретически облигации могут выдаваться и на 15 лет, а покупатель, не проверивший срок действия ценной бумаги, может прождать вожделенной квартиры весь срок ее действия.

Однако законодательство, регулирующее ипотечный рынок, остается противоречивым. Как применять некоторые нормы Закона "Об ипотеке", действующего уже полтора года, не вполне понятно как риэлтерам, так и банкирам. Отсутствие четкой схемы и отлаженных инструментов ипотечного кредитования затрудняет покупку квартиры в строящемся доме. Согласно законодательству, ипотечный кредит клиент получить не может, поскольку не является владельцем недвижимости, а имеет лишь имущественные права. "Ипотечная программа не работает, когда речь идет о кредите под новострой, - отмечает президент девелоперской компании "Инвест" Михаил Жоголев. - Это говорит о том, что закон недостаточно качественно прописан. Банки не хотят идти на риск, что абсолютно логично. Когда у банка есть ипотека, он может защитить свои интересы и удовлетворить свои претензии к заемщику, реализовав недвижимость. Но сложно продать инвестиционный договор, т. е. имущественные права, а не объект недвижимости. Поэтому зачастую банки предлагают клиенту потребительский кредит на три года". По его мнению, можно разработать схему, которая позволит рассматривать строящийся объект в качестве объекта ипотеки. К примеру, девелопер выступает поручителем за клиента перед банком. В случае, если клиент по каким-то причинам не может выполнить свои обязательства, застройщик перечисляет деньги в банк и забирает обратно квартиру, т. е. свои имущественные права. А строительной компании реализовать квартиру гораздо проще.

Ретивые цены

Парадоксально, но факт: при сегодняшней ситуации в строительной отрасли ипотека просто подхлестывает цены на недвижимость. Риэлтеры отмечают, что реальная потребность в новом жилье превышает нынешний уровень, как минимум, вдвое. Если учесть, что ипотека позволит увеличить спрос на жилье вдвое, это означает, что для преодоления дефицита строители должны нарастить объемы своих работ в четыре раза.

Однако это вовсе не значит, что компании-застройщики не поспевают за спросом. Эксперты говорят о том, что строительный рынок сдерживается искусственно, поскольку увеличение темпов застройки может повлечь за собой снижение цен. В крупных городах площадки под застройку давно розданы приближенным к мэриям компаниям, которые попросту не успевают возводить там многоэтажки, а иногда сознательно придерживают строительные работы, дабы выиграть от растущих цен. Только за январь-май жилье в крупнейших городах Украины подорожало в среднем на 15-25%. В целом рост цен на недвижимость в 2005 году (который прогнозируется на уровне от 50 до 100%) может стать рекордным.

Следовательно, внимание государства должно быть направлено в первую очередь на реформирование разрешительной системы на местах. Уже неоднократно заявлялось на всех уровнях, что получение разрешений на строительство и выделение земельных участков - наиболее бюрократизированный этап в строительном бизнесе. Соответственно, именно здесь наиболее высока доля неформальных платежей (плата за услуги чиновников и государства составляет от 10 до 25% всей стоимости строительства лакомых объектов).

Стоит рассчитывать и на снижение рисков строительства и кредитования в связи с принятием на этой неделе парламентом нового Жилищного кодекса.

Риэлтеры отмечают, что недостаточно высоко и предложение на вторичном рынке. Во-первых, в условиях постоянного роста цен без лишней необходимости люди не расстаются с имеющимся жильем. Во-вторых, спрос на первичке растет и за счет граждан, которые рассматривают рынок недвижимости как наиболее выгодный для инвестирования собственных сбережений. Изменить ситуацию может скорейшее введение налога на недвижимость, которого из украинских соседей не имеет только Белоруссия.

Ставки упадут
Алексей Пилипец, специалист по ипотечному кредитованию Украинской национальной ипотечной ассоциации:

- В ближайшие годы можно будет снизить процентные ставки по жилищным ипотечным кредитам в гривне до 14-15%. Такая ставка будет возможна только при условии запуска механизма рефинансирования, использовании плавающих процентных ставок с привязкой к конкретным индикаторам (индекс потребительских цен, средневзвешенная депозитная ставка по вкладам населения свыше года), а также при принятии нормальной нормативной базы. Первоочередными документами в этом направлении должны стать Законы "Об ипотечных ценных бумагах", "Об организации формирования и обращении кредитных историй", а также акты по вопросам деятельности Государственной ипотечной компании.

Развитие ипотеки может спровоцировать дальнейший рост цен
Сергей Шапоренко, директор риэлтерской компании "Кэпитал Риал Истейт":

- Доступность ипотечных кредитов, уменьшение первоначального взноса и увеличение сроков кредитования приведут к росту числа желающих приобрести жилье, что вызовет очередной всплеск активности на рынке. Увеличение спроса - хорошая предпосылка к увеличению объемов строительства, поэтому можно ожидать, что ипотечные инновации положительно повлияют и на застройщиков. Вместе с тем рост спроса может спровоцировать и увеличение цен на недвижимость.

Кредит на жилье для тех, кто любит считать

Стремительное развитие за последние годы ипотечного кредитования сделало для многих мечту о собственной квартире реальностью. Скопив небольшой стартовый капитал (от 0% до 30% стоимости жилья в зависимости от банка) и имея приличную стабильную ежемесячную зарплату, можно рассчитывать на кредит для осуществления заветной мечты.

Какой банк выбрать?

Если в случае депозита есть риск для вкладчика, что банк не выполнит своих обязательств, то при кредитовании весь риск на себя принимает банк. Предоставляя кредит, банк позаботится о проверке законности сделки. Покупаемая недвижимость - единственный способ для банка вернуть кредитованные средства в случае финансовой несостоятельности заемщика.

Важные качества банка при кредитовании - честность и прозрачность. Кроме процентов за пользование кредитом, банк может устанавливать различные комиссионные сборы, страховые платежи и т.д. Все эти дополнительные поборы могут всплыть уже на этапе получения кредита на жилье, когда поиск другого банка будет весьма затруднительным. При выборе банка нужно осторожно относиться к советам брокеров, поскольку те часто привязаны к конкретным банкам. Соответственно, они будут рекомендовать воспользоваться услугами именно их банка-партнера. В таких условиях остается полагаться на советы родственников, друзей, знакомых, уже воспользовавшихся кредитом на жилье.

В какой валюте?

Выгодней всего брать кредит в валюте, курс которой имеет наибольшую тенденцию к падению относительно других валют. Сегодня украинские банки предоставляют кредиты в гривнях, долларах и евро. Прогнозировать динамику курса евро довольно сложно, что делает кредит в этой валюте рискованным. Учитывая склонность гривни к ревальвации, выгоднее всего брать долларовый кредит. Кроме того, процентные ставки в долларах пока существенно ниже гривневых ставок.

В какой форме?

Сейчас на рынке существует две основные формы кредита: аннуитет и выплата основной суммы кредита по частям с уплатой процентов на остаток. В первом случае ежемесячный платеж по кредиту - это фиксированная сумма на протяжении всего срока кредитования. При этом досрочное погашение кредита не предполагает уменьшения процентных платежей. Поэтому при аннуитете выгоднее класть свободные средства в банк на депозит, чем досрочно выплачивать кредит.

Во втором случае платеж состоит из фиксированной доли от суммы кредита и процентов на остаток суммы. Таким образом, во втором случае выплаты по кредиту в начальный период намного больше за счет процентных платежей, и они снижаются с уменьшением остатка по кредиту. Такая форма - более гибкая, потому что, как правило, предусматривает возможность досрочных выплат. А поскольку проценты начисляются на остаток кредита, то при досрочном погашении уменьшается общая, выплачиваемая банку, сумма процентов.

Следует также учитывать, что ряд банков выставляют определенную комиссию (до 1%) за досрочное погашение кредита или вводят мораторий на такое погашение на протяжении определенного срока.

Сколько платить каждый месяц?

Выбор минимально возможной суммы ежемесячного платежа в сочетании с правом досрочной выплаты кредита послужит страховкой на случай периодов с более низкими доходами (например, рождение ребенка, покупка машины, болезнь, потеря работы). Исходя из этих возможностей, следует выбирать и длительность кредита.

Что же выбрать?

Выбор кредитного продукта является задачей с несколькими переменными: форма, процент, срок, размер ежемесячного платежа. В большинстве случаев нельзя оптимизировать значение всех переменных одновременно. Поиск меньшей процентной ставки, скорее всего, приведет к увеличению дополнительных платежей или ограничениям по досрочному погашению. Больший срок означает более высокую процентную ставку, но меньший ежемесячный платеж. Уменьшение ежемесячного платежа увеличивает срок выплаты кредита и, соответственно, сумму процентных платежей.

Оптимальный подход - расчет нескольких сценариев с учетом всех возможных факторов. Сравнивая различные варианты, следует помнить о временной стоимости денег. При фиксированной процентной ставке в 10% годовых 10 тыс. долларов, выплаченных на текущий момент, эквивалентны 11 тыс. долларов, выплаченным через год, и 25 937 долларам, выплаченным через десять лет.